Fremdwährungsfinanzierung – Die Erfolgsmethode

Um die Zinskosten einer 100.000 EUR Baufinanzierung von rd. 90.000 EUR, die bei einer 1,5 % Tilgung anfallen auf lediglich rd. 30.000 EUR zu senken, bedarf es einer "Innovativen Baufinanzierung".

Wesentlicher Bestandteil einer innovativen Baufinanzierung ist die Wahl der Währung, des Zinssatzes, des Tilgungsträgers sowie Absicherungs- und Switchstrategien. Unsere Aufgabe besteht darin, für den Kunden die beste Lösung zu finden.

(1) Endfällige Baufinanzierung

Baufinanzierungen sind dann für den Kunden besonders günstig, wenn diese endfällig und als Fremdwährungsfinanzierung gestaltet werden. Während der Laufzeit zahlt der Kunde lediglich die Zinsen der Bank.

Das endfällige » Darlehen in der Form einer Fremdwährungsfinanzierung selbst wird in dieser Zeit nicht bedient, sondern erst am Ende der Laufzeit durch eine endfällige Einmalzahlung. Um diese Einmalzahlung zu gewährleisten, muss die offene endfällige Kreditsumme durch einen sogenannten endfällige » Tilgungsträger angespart werden. Die laufenden Zahlungen des Kunden setzen sich somit aus den Zinsen und den Ansparungen in den Tilgungsträger zusammen. Die in den Tilgungsträger angesparte Summe vermehrt sich durch den Zinseszinseffekt über die gesamte Laufzeit.

(2) Zinsen

In Deutschland besteht die Möglichkeit Zinsen über eine längere Laufzeit - in der Regel 10 Jahre - festzuschreiben. Diese Form der Zins-Festschreibung hat für den Kunden den großen Nachteil, extrem unflexibel zu sein. Das heisst, keine Sondertilgungen, kein Wechsel in eine andere Währung möglich bzw. bei vorzeitiger Auflösung fällt eine nicht unerhebliche
» Vorfälligkeitsentschädigung an. Im Jänner 2006 lag die günstigste 10-jährige Euro-Zinsfestschreibung bei rd. 4% p.a.. Bei Powerhyp lagen zum selben Zeitpunkt die Zinsen bei ca. 2,50 % p.a. im SFr.

Das Besondere an der endfälligen Powerhyp Fremdwährungsfinanzierung ist, dass wir diese günstigen Zinsen im SFr ebenfalls mit 4% "deckeln" können - bei gleichzeitig vollkommener Flexibilität. Für den Fremdwährungs-Finanzierungskunden bedeutet das, dass er mit dem aktuellen Zinssatz von 2,5 % im SFr sofort in den Genuss einer um 1,5 % günstigeren Baufinanzierung kommt, gleichzeitig aber zu 100 % "versichert" sein kann, nie mehr als 4 % an Zinsen bezahlen zu müssen. Diese Versicherung und somit vollkommene Ausschaltung jeglichen Zinsrisikos jenseits der 4 % wird auf Kundenwunsch mitfinanziert und erhöht die monatliche Rate nur minimal. Die Ersparnis gegenüber einer EUR-Finanzierung für den Kunden bleibt hingegen weiterhin enorm, vor allem auf die gesamte Laufzeit gerechnet. In den letzten 20 Jahren war eine Fremdwährungsfinanzierung immer günstiger.

Aus unserer Sicht ist allerdings davon auszugehen, dass die Zinsdifferenz zur Fremdwährung SFr aus historischer Betrachtung über die gesamte Laufzeit weiterhin Bestand haben wird.

(3) Tilgungsträger

Dem Tilgungsträger (Fremdwährungsfinanzierung) kommt im Rahmen einer endfälligen » Finanzierung eine ganz besondere Bedeutung zu. Während eine Bank in der Regel ein Produkt aus dem eigenen Haus empfehlen wird, ist es die Aufgabe von Powerhyp, den für den Kunden besten Tilgungsträger zu wählen. Die Bedeutung des Tilgungsträger bei einer Fremdwährungsfinanzierung wird anhand dieses einfachen Beispiels deutlich:

Ein Baudarlehen von 300.000 Euro erfordert bei 4,5 % Nettoperformance eine Sparrate von 770 EUR. Erwirtschaftet der » Tilgungsträger lediglich 3,5 % fehlen am Ende der Laufzeit 10,7 %, ist der Ertrag um 1% höher, also 5,5 %, beträgt der Vermögensüberschuss 12,3 %.

Bei der Auswahl des endfälligen Tilgungsträgers sind steuerliche Gesichtspunkte und Kapitalbindungsfristen von entscheidender Bedeutung. Während das Sparkapital bei Lebensversicherungen langfristig gebunden ist, kann auf Wertpapiervermögen kurzfristig zugegriffen werden.

Weiters ist zu bedenken, dass als Fremdwährungsfinanzierung-Tilgungsträger ein Garantieprodukt verwendet wird. Aus unserer langjährigen Erfahrung und den Erfahrungen der Finanzinstitute sind dafür Tilgungsträger geeignet, die je nach Zyklus des Kapitalmarktes auch in Anleihen investiert sind oder sogar kurzfristig Cash halten. Die besten endfälligen Tilgungsträger Produkte können meist auf eine über 100jährige Erfahrung ihrer Institutionen verweisen - die Spitzeninstitute haben selbst in den Jahren des 1. Weltkrieges, der Weltwirtschaftskrise und dem 2. Weltkrieg durchgehend eine Rendite erwirtschaftet. Die von Powerhyp verwendeten Spitzenprodukte für eine endfällige Fremdwährungsfinanzierung haben eine Höchststandsgarantie und zwar nicht erst bei Ablauf, sondern zu einem jeden Einstiegszeitpunkt. Damit wird das Tilgungsträgerrisiko de facto ausgeschaltet.

(4) Liquiditätsreserve

Eine Baufinanzierung (Fremdwährungsfinanzierung) in Verbindung mit dem Tilgungsträger bringt eine deutlich geringere monatliche Belastung mit sich. Da die Banken diese Bau-Finanzierungsform - vor allem wegen des geringeren Gewinnbeitrages - nicht bevorzugen, gestatten sie diese Fremdwährungs-Finanzierungsform nur dann, wenn sich der Kunde auch einen (teureren) Eurokredit leisten kann. Um jedenfalls auf der sicheren Seite zu sein verlangen Banken in der Regel eine um 20 % höhere Sparrate in den Tilgungsträger. Das am Ende der Kreditlaufzeit über den Kredit hinausgehende Vermögen bekommt der Kunde am Ende der Laufzeit ausbezahlt.

(5) Risiko, Zins-, Währungs- und Tilgungsträgerrisiko

Neben dem Zinsrisiko - das sowohl bei der Euro- als auch bei der » Fremdwährungsfinanzierung besteht, gibt es bei der » Fremdwährungsfinanzierung zusätzlich das Währungsrisiko. Das Währungsrisiko besteht nur dann, wenn die Fremdwährung (zB. SFr) steigt. Wenn die Fremdwährung fällt werden die Schulden geringer. Es gibt daher nicht nur eine Risiko sondern in gleicher Weise Chancen. Im Übrigen kann man durch einen ZinsCap die Zinsrisken und durch einen WährungsCap das Währungsrisiko ausschalten.

Zinsrisiko einer Fremdwährungsfinanzierung

Zum Zinsrisiko im Rahmen einer Fremdwährungsfinanzierung sind nachfolgende Überlegungen von Bedeutung: Wenn sich die Zinsen von rd. 3% auf 6% erhöhen, steigt die monatliche Kreditrate um rd. 60% - das Zinsrisiko ist daher 0,6. Das Zinsrisiko besteht in ähnlicher Größenordnung sowohl für eine Euro- als auch bei einer Fremdwährungsfinanzierung. Da wir das Zinsrisiko für bedeutsam einschätzen, bieten wir dem Kunden eine Deckelung der Zinsen mit 4% bis 2016 an - er verliert dadurch den aktuellen Zinssatz von 2,5% nicht, hat aber ein Zinsrisko von lediglich bis max. 4%. Der „Zinscap“ ist täglich handelbar.

Währungsrisiko einer Fremdwährungsfinanzierung:

Für das Währungsrisiko gilt folgende Überlegung: Wenn bspw. bei einer Baufinanzierung in Fremdwährung, im SFr der ungünstigste Fall, das höchste Währungsrisiko eintritt, und der SFr um 30% steigt, steigt die monatliche Belastung lediglich um rd. 15%. Das Fremdwährungsrisiko ist daher lediglich mit 0,5 anzusetzen. Der Anstieg der Belastung ist wesentlich moderater als man vermuten würde. Um diesem Währungsrisiko zu begegnen, wird bei einer Fremdwährugsfinanzierung zwingend in die monatliche Rate eine rd. 20%ige Überdeckung einkalkuliert, d.h. wenn sich die Fremdwährung 30% "ungünstig" entwickelt, ändert sich die Rate nicht. Eine 30%ige Aufwertung des SFr ist aus heutiger Sicht schwer vorstellbar.

Das Währungsrisiko bei einer Fremdwährungsfinanzierung kann man mit einem „WährungsCap“ gänzlich beseitigen. Bspw. kostet ein CHF Währungscap im Jänner 2007 (Basis 1,60 auf 10 Jahre) 4,7% vom Baufinanzierungsvolumen. Die Einsparung der Powerhyp CHF Baufinanzierung gegenüber der EUR Standardfinanzierung beträgt je 100.000 EUR, rd. 60.000 EUR. Die Kosten für die Währungsabsicherung für 10 Jahre betragen lediglich 4.700 EUR. Das heißt, nimmt man das Währungsrisiko für 10 Jahre gänzlich heraus, reduziert sich das Einsparungspotential von EUR 60.000 auf EUR 55.300. Die Powerhyp CHF Baufinanzierung ist pro EUR 100.000 Baufinanzierung und ohne Wärungsrisiko um rd. EUR 55.000 billiger!

Tilgungsträgerrisiko einer Fremdwährungsfinanzierung:

Im endfälligen Tilgungsträger wird die Rückzahlung (nicht die Zinsen) der Baufinanzierung angespart. Der endfällige Tilgungsträger reduziert die idR die Zinskosten wesentlich, eine Halbierung der Zinskosten gegenüber einer Finanzierung ohneendfälligen Tilgungsträger ist durchaus möglich und in der Vergangenheit die Regel. DasTilgungsträgerrisiko besteht darin, dass der Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht über das Kapital verfügt, um die Baufinanzierung in der Form einer Fremdwährungsfinanzierung zurückzuzahlen.


Um dieses Tilgungsträgerrisiko zu beherrschen bedarf es einer entsprechenden Erfahrung. Erfahrene Finanzdienstleister wählen aus den tausenden am Markt befindlichen Produkten, jene die Sicherheit mit Ertrag bestmöglich kombinieren. Powerhyp wählt idR einen » Tilgungsträger bzw. ein Institut, dass in den letzten 100 Jahren ohne Unterbrechung, auch nicht bei Weltkriegen und Weltwirtschaftskrise, ein jedes Jahr eine Rendite erwirtschaftet hat. Die Rendite in den letzten 20 Jahren betrugen im Durchschnitt rd. 10 % - und das bei eingebauter Kapitalgarantie. Die von Powerhyp im Rahmen einer Fremdwährungsfinanzierung verwendeten Tilgungsträger garantieren nicht nur das Kapital sondern bieten auch noch dazu eine Höchststandsgarantie (in der Regel 80%). Dies ist bei den langen Laufzeiten der Baufinanzierungen und der oft eingetretenen bedeutenden Kapitalgewinnen durch den Zinseszinseffekt von entscheidender Bedeutung. Das größte Risiko im Rahmen einer endfälligen Fremdwährungsfinanzierung besteht unserer Meinung darin, einen Finanzdienstleister oder eine Bank ohne Erfahrung mit endfälligen Baufinanzierungen zu wählen. Dadurch besteht das Risiko der falschen Wahl des Tilgungsträgers.

Gesamteinschätzung des Fremdwährungsrisikos:

Laut einer Studie der Wirtschaftsuniversität Wien zu » Fremdwährungskrediten beruht die Ablehnung ausschließlich auf wirtschaftlichen Interessen der Banken und nicht, wie oft behauptet, auf Risikoüberlegungen. Das in Österreich erscheinende Wirtschaftsmagazin Gewinn 1/06 berichtet auf Seite 48ff : "Die Österreicher haben sich im Laufe der letzten sechs Jahre durch die Aufnahme von günstigeren Fremdwährungskrediten sagenhafte neun Milliarden Euro erspart."

(6) Ergebnis - endfällige Fremdwährungsfinanzierung

Die Entscheidung der Fremdwährung, des Zinssatzes und des Tilgungsträgers im Rahmen einer Baufinanzierung im einer Fremdwährung ist ein komplexer Prozess, der sich in der Regel für den Kunden lohnt. Nicht der Vergleich der Zinsen alleine führt zum besten Ergebnis, das beste Ergebnis können Sie nur durch den Vergleich der Zinskosten ermitteln. Welche Kostenersparnis Ihnen unsere Methode der Baufinanzierung (Financial Engineering) bringen kann haben wir bereits auf der » Startseite erläutert - Die Zinskosten der in Deutschland üblichen Festschreibung mit 1,5 % Tilgung sind nicht um 30 % oder 40 % höher als die Powerhyp Finanzierung mit gleicher Laufzeit, sondern um rd. 200 % !